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[海外] 在日本買房不能不知道的真相 [複製鏈接]

sluk

大宅

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發表於 15-5-6 12:45 |只看該作者 |倒序瀏覽 |打印

日經中文網特約撰稿人劉黎兒:許多華人朋友最近都會問我「我在日本買房好不好？」我總回答説「如果你常到日本，自己想住、用的話，那就ＯＫ，若要投資還是三思而行吧！」因為日本房地産有許多華人不知道的真相，那是什麼呢？

　　仲量聯行(JLL)調查顯示，外國人取得東京房地産的比例，在2012年只有10%，2013年增加到12%，2014年的第一季達到19%，現在更衝破20%大關了，尤其中國或香港、台灣、新加坡等華人買的最兇。

　　華人爆買日本房産，主要認為日本房價跟台北、香港、上海等比起來，實在太便宜了，加上日圓暴跌3成，好像日本全部打7折一樣，無法忍住不買，不過以為買了日本房産就會賺，那可要小心了，因為日本房産有些不能不知道的真相。

　　首先，日本房産跟歐美等國很不同，新築房子跟中古房子差價很大，房子只要一經手，就算是中古的了，因此買新的進來再賣出，一般説法就是會先損失２成，１成是折舊，１成則是來回仲介手續費、稅金等買賣基本費用，如果囤放幾年，則損失慘重，不像其他國家新築房子跟中古相差不遠。

或許如俗話所説「日本人喜歡新東西」除了神社寺院外，日本老建物不大多，同樣住宅大廈，即使中古的地段比較好，也往往新築比較值錢；因此在日本買房，跟在台灣、香港等第地買房不一樣，只要買了，過一手，即使沒住也算中古的，要覺悟在日本市場上是會掉價的。

　　其次，日本少子化問題嚴重，人口越來越少，空屋數驚人，現在空屋數是820萬戶，每7戶有1戶沒人住，連人口最集中的東京有近82萬戶空屋，而且空屋還在增加中，沒人住的房子不會漲價，只會掉價的；因此要不計較房子脫手時會掉價，那才能買。

　　許多華人買日本房子是期待2020年東京奧運房價會大漲，但日本是超級成熟社會，不會因為奧運而大成長；像2014年空屋率高達13.5％，連東京空屋率都高達11%，空屋數及空房率都創下史上新高，眼看再５年，亦即2020年，日本空屋率評估將達40%，到處都是空屋，尤其2020年東京奧運結束後，暫時集中到東京人口就會大減，需要大減。

　　日本還有所謂「2019年問題」亦即日本的家庭戶數，從2019年會從巔峰的5307萬開始減少；日本人口早就開始減少了，至今房地産市場靠戶數沒有減少還撐著，連戶數也開始減少了，空屋將更大量出現；此外2019年外資將可能拋售至今囤的房産，因為日本房産稅制在5年內轉售獲利要課39%稅金，5年以上則為21%，最近一兩年大舉買房的人會在2019年前脫手，導致日本房産暴跌將加速進行。

許多華人投資日本房子是期待房租收入，認為至少有房價的4%-5% ，比起華人地區的1%-2%好多了，但現在因人口減少、原本空屋率高，供過於求，加上日本今年５月空屋稅提高6倍，大批空屋投入市場，房租、房價現開始下跌了，收租公、收租婆的美夢要成真不容易。

　　許多華人買的都是普通日本人不會喜歡的房子，如朝北的房子、公寓的一樓等，因為不懂高緯度地區的日本人對陽光的珍惜等，結果只好降價求租，要出售時也沒人買，只好找其他華人當小老鼠。

此外日本房産的維持成本很高，要付昂貴的管理費、修繕費、稅金（固定資産稅・所得稅等）、管理經費（付給房産業者費用）、驚人的折舊等，外國房主還有外匯風險等，像3、4年前日圓高價位時買房的華人，痛的不敢説。

日本現在唯一漲價的是東京新築大廈的買價，因為東京奧運工程趕工中，人手不足，工資大漲，加上日圓暴跌，進口建材大漲，建築成本大漲而造成新建大廈漲了1-2成，買價漲跟房租漲是兩回事，房租確確實實在下跌中。

　華人還認為「有土斯有財」，喜歡囤房囤地，不過日本土地神話早就崩潰了，不動産（hudousan）不是資産，甚至被稱為「負動産」（也讀 hudousan），期待在日本囤房會漲價的美夢，大概會落空吧！

劉黎兒　簡歷　
旅居日本的資深媒體人與知名作家。台灣大學歷史系，後進入臺大歷史所，1982年赴日，曾擔任《中國時報》駐日特派員、東京支局長，現為專職作家，在多家報紙雜誌如《蘋果日報》、《自由時報》、《今週刊》等撰寫專欄；書寫對象包括日本政經社會議題、都會兩性關係、職場文化及生活文化的觀察與解析乃至文學評論等，相關書籍３５冊；小説則有「棋神物語」等。

本文僅代表個人觀點，不代表日本經濟新聞（中文版：日經中文網）觀點。