樓市動向 今日: 2 | 主題: 74211

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發表於 24-1-19 09:00 |只看該作者

sandy02 發表於 24-1-18 23:05
Hi 靚仔

Sandy, 你好呀！一家人近況好嗎？係咪日日同孫玩呢！哈哈！

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發表於 24-1-19 09:29 |只看該作者

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發表於 24-1-19 11:46 |只看該作者

點解要賣自住樓？在新討論區已十多年，不經不覺原來已經寫了3400多篇文章數。我嘗試整理一些文章，在此討論區和大家一起分享。如果大家看後有興趣討論，或是有一些問題，不妨在此提出發問。謝謝大家。

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發表於 24-1-19 13:42 |只看該作者

回覆樓主：

本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-1-19 13:47 編輯

這篇報道真實反映近期租務市況，上年在討論區也已經寫出，租金有明顯升幅，一般約5-10%，更有個別出現接近14%。至於12月就稍為平靜。但到今個月農曆前，傳統租務旺季又再明顯出現。所以朋友仔要藉着近期需求，盡快租出單位迎接龍年。

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發表於 24-1-21 06:11 |只看該作者

本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-1-26 22:29 編輯

Kenneth_Ho 發表於 24-1-15 02:56
大家對劏場商舖認知有多少呢？

不知有沒有朋友仔購買了劏場商舖呢？

劏場十室九空

北角、荃灣兩宗劏舖均蝕9成，最高蝕近三球！

本港有不乏「著名」劏場，礙於劏場面積細小，管理費高昂，欠缺完善管理及推廣，因此不論市旺市淡，場內都是十室九空。市場新近錄得兩宗劏場舖成交，兩宗成交都損手近9成，其中一宗成交更高達300萬元。

藝人麥浚龍（Juno）的父親麥紹棠在2013年拆售的劏場「城市金庫」，該劏場近日再新增一宗地庫劏舖成交。

據土地註冊處資料，北角「城市金庫」最新錄得一宗地庫13號劏舖成交，面積約72平方呎，原業主於2013年以約189.2萬元購入，新近以22.5萬元轉手，呎價僅3,125元。原業主持貨約10年帳面蝕讓166.7萬元離場，期內貶值88%。

「城市金庫」位於北角城市花園商場的地庫樓層，在2013年由麥浚龍的父親麥紹棠拆成300個蚊型舖位放售，全數沽清，套現逾8億元。當時最貴的一個劏舖，呎價高達6.2萬元。惟2016年開業後人流疏落，不少業主沽貨均需大幅蝕讓七成至八成以上。

在2017年「城市金庫」有10名業主入稟高院，控告拆售上述劏舖商場的發展商失實陳述，未有兌現承諾邀請藝人麥浚龍前往商場宣傳，以及邀請日本護膚及健康食品品牌進駐。

荃立坊劏舖10年蝕300萬離場

荃灣海壩街122至132號劏場「荃立坊」，近月同樣錄得一宗劏舖成交，成交個案為「荃立坊」2樓S68號舖，面積約90平方呎。

翻查資料指，該舖原於2012年以297萬元拆售，惟當時買方撻訂離場，大業主於次年提供15%以343.2萬元售出，原業主持貨至今以45萬元易手，持貨約10年帳面蝕讓298.2萬元離場，期內貶值87%。

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發表於 24-1-24 07:40 |只看該作者

本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-1-24 07:42 編輯

以下這篇文章在新討論區，不經不覺已寫了差不多十年了。現在再重新看，這些個案至今其實仍然不斷重複出現。

現在此和大家分享，大家如有時間，也不妨一起看看，在身邊是否也曾經出現類似個案，又或是自己親身經歷。

自從寫了<點解要賣自住樓？>，在這多年期間，結識了很多不同界別的朋友仔，聽到了許多不同的故事。他們背後的故事雖然不盡相同，但都有一個共通點，就是沒有自住樓。

現在他們各人同意下，本人擬將此等個案和大家朋友仔分享。希望大家看後會有新的思維和啟發，如果身邊的親朋戚友沒有自住樓，也煩請轉給他們看看，好讓多些人了解擁有物業與沒有物業的具體區別，領悟到自住樓的重要性。

(為自己計劃，為家人將來，一定要有自住樓。)

個案一.

本身有自住樓，但因近年樓價上升不少，便在利誘之下，放售自住樓，然後便租樓自住。但是近年租金不斷上升，租金貴於供樓，便感覺有壓力。但是樓價也上升不少，便難以買回自住樓，所以現正在徬徨和壓力下生活。

個案二.

本身有自住樓，但在多方面資料和報導下，認為物業價值已在高位。於是便決定用家人和自己的安定去賭博，將自住樓放售，然後希望在回落後買回。但是到了今天，放後所升的升幅，竟然還多於原本放售所賺的利潤。

個案三.

本身有自住樓，因本身收入增加，便自以為可負擔更優質的物業。於是便決定放售原本自住樓後，換一層優質物業自住。但是好景不常，工作出現變化。當轉工後，收入少於以往，壓力便由此而出現。所以便要面對現實，必需放售後再計劃。但本身心理和心態，不太接受買回細單位自住。最後便決定租樓自住，但是到了今天，連細單位價錢，也將迫近當年優質單位了。

個案四.

本身有自住樓，但因地方不夠住，便決定放售原本細單位去換大單位。但因本身沒有多睇多問，多做功課，在放售前卻沒有了解大單位的價錢。於是在放售後，便開始尋找自住樓。但是在此時，才發現遠離自己的價錢和能力。到最後便沒有辦法之下，便向買家租回原本的自住樓。幾年時間過去，大單位換不成，但眼見自己單位不斷升值，那種心情真是不好受。

個案五.

本身有自住樓，但在朋友推介下，便相信基金可帶來高回報。至於物業升幅有限，而且更有下跌空間。於是便放售自住樓，然後便跟從那朋友投資基金。但之後才發覺，當每月的租期已到，心中那份壓力和恐懼，便自自然然出現。至於基金的升幅，也不及樓價的升幅。當想再買回自住樓時，才知之前的決定是冒險和賭博。現在才明白自住樓的重要性，而且也非常後悔。

個案六.

本身有自住樓，但因近年出了不同的樓控政策，便認為住宅會出現下跌。於是便將自住樓放售，然後將資金投放入車位和商場舖。但是車位和商場舖可說是最高投機風險，和回報較低的磚頭。但是在沒有理解投資產品背後的情況下，便全力放在高風險投機上。現時每月的租金，車位和商場舖補貼的供款，已經令他很大壓力。至於他認為會下跌的住宅，今天的價值已再上升不少了。

個案七.

本身有自住樓，二人生育了一名兒子。因為兒子再過幾年便是適婚年齡，他們便為兒子計劃，便將層自住樓轉給兒子，然後二人便去輪候公屋。但當轉了名之後不足年半，那兒子已用層物業套現兩次。當第三次套現時，那兒子得知每月還款已是本身入息兩倍以上，完全超出可負擔能力。於是乎便向父母求助，此時父母才得知已到了極嚴重地步。在細想之下，便用最簡單的方法解決，這便是以市價之下10%放售。當然問題最後是能夠解決，但是兩老用了一生精力和積蓄，來為兒子日後打算。不過最後竟然換來一無所有，甚至得知他們的愛子是因前往澳門賭博，而得出今日的結果。

個案八.

本身沒有自住樓，多年前手頭上的資金，可以足夠fullpay兩層洋樓仔。但本身的資金是從股票上投機回來，所以便感覺買物業去儲蓄加增值，是慢和沒用的。於是便租用物業自住，決定不買自住樓。但是之後所投機的股票，利潤大不如前，甚至出現虧損。到了今天所剩下的資金，連三份一層洋樓仔也不能買，所以仍然要繼續租住物業。而且還要由兩房，改為租住一房。

個案九.

本身沒有自住樓，原本想在結婚前，計劃先買一層自住樓，將單位先放租，結婚後自住。但在另一半認為未結婚，為何要買自住樓，於是在強烈反對之下，便打消這計劃。幾年時間過去，結婚的日子到了。但在結婚時已用了大部份積蓄，而且樓價更升了不少，所以置業的首期便不足夠，於是在結婚後便要租單位自住。但是如果在結婚前幾年已計劃購入自住樓，運用先租出後自住的方法，到結婚時的費用，便可透過加按支付，而且在婚後也有一個溫暖的安樂蝸。

個案十.

本身沒有自住樓，但他是想買自住樓的，不過要有一些要求。至於這些要求卻是他能力以外，但卻不願意調節，所以他的自住樓何時出現，真是不知何年何月何日。他的自住樓要求如下，不是市區，不買。不是屋苑，不買。沒有會所，不買。交通不便，不買。原來他買自住樓和我建議不買的投資樓，大家都有一些共同要求，這便是一樣存在有四不買。但是他那四不買，是對自住不利，而且影響日後。而我的四不買，卻是對投資有利，對日後有所保障。

個案十一.

本身沒有自住樓，男方不想買，女方很想買。男方住套房，女方住在母親公屋。當結婚後，男方便遷入女方公屋居住。但是相見好，同住難，而且還多了一位新成員(愛情結精品)。一間小小的公屋，問題便由此而生。到大家也無法忍受之下，男方便自行一人再租住套房，和未結婚時的情況一樣。

個案十二.

本身沒有自住樓，工作是醫生，收入和積蓄也算是不錯。原本能力足以購買四小龍，但本身心態和要求卻過於能力。他的目標是奧運站屋苑，於是便一等再等，遲遲也不入市。過了一段時間後，收入和積蓄也有增加，但是本身的要求也再次增加。今次他的目標是九龍站屋苑，但是更遠離自己的能力。但他仍然再次一等再等，還是仍不入市。但是回望當日四小龍的價錢，和今天相比，現在已升了一倍以上。但是他本身的收入和積蓄，卻有沒有升一倍呢？

個案十三.

本身沒有自住樓，有一份收入不錯的職業，和家人同住公屋。但是本身性格不喜歡積蓄，除了每月給家用外，幾乎全部也作為消費，正是現時潮語所說的(月光族)。正因為沒有積蓄，就算有女朋友也不敢談婚論嫁。莫說要買自住樓，就算連一間唐樓套房也沒有能力租。所以不積蓄，不安排，不計劃，自住樓這三個字便更遠離自己。

個案十四.

本身沒有自住樓，有一份職業，和家人同住一層唐六樓。本身儲蓄不多，已有女朋友。父母得知有女朋友一段時間，便提議給首期，幫助他上車，以作日後結婚之用。但是有父母相助，竟然也不願意買自住樓。原因是他不想負起供樓責任，而且認為物業是一種負債。如果日後真是有自住需要，便可以去租自住樓，甚至可以申請輪候公屋居住。所以一個人本身想向上流，還是向下流，便自行決定。

個案十五.

本身沒有自住樓，已婚，養育一名兒子。女方多年前已想買自住樓，但男方卻非常反對買物業。而且時常說樓價貴，會下跌，要利息，風險高等為理由。所以多年來也是租自住樓，給業主加租和迫遷也不止於一次。搬遷這動作，更是已習慣了。因此二人亦因買與不買自住樓，時常在爭吵，大家感情也因此有損害。所以自住樓是一家人同心協力，才可以成功建立的。

當看完以上故事，大家有沒有曾經看過，聽過，甚至似曾相識。其實這些個案，相信長期不停地在發生，而且在身邊也時常出現。所以真是還有很多人不知自住樓的重要性，和自住樓背後對自己和家人有多大的影響。希望大家看完之後，隨了可幫助本身更了解為何要有自住樓，而且也想藉此給你身邊的朋友和家人，也能夠一起知道什麼是自住樓。

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honey4u4m

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發表於 24-1-24 16:10 |只看該作者

小小小薯黎喇!!多睇多問多倣功課..

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29^#

發表於 24-1-24 16:51 |只看該作者

honey4u4m 發表於 24-1-24 16:10
小小小薯黎喇!!多睇多問多倣功課..

你好呀！可以見到你留言好開心。

你點會係小小小薯呀！你已經好成功了，繼續努力！繼續加油！

好嘢喎！仲記得呢八個字，真係重複講咗好多次。多睇多問！多做功課！

但係你記唔記得仲有八個字呀？

就係，多計能力！多計回報！

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dogrush009

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發表於 24-1-25 11:05 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-1-24 16:51
你好呀！可以見到你留言好開心。

你點會係小小小薯呀！你已經好成功了，繼續努力！繼續加油！

樓主你好，首先多謝你無私分享！想請教下你，我想將自住樓換大d，但依家個市麻麻，好難放賣自住樓，除非肯減好多。所以我有想過將層裝修下繼續住，雖然有d細，或者做雙租族，樓主有冇咩睇法？

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31^#

發表於 24-1-25 14:58 |只看該作者

dogrush009 發表於 24-1-25 11:05
樓主你好，首先多謝你無私分享！想請教下你，我想將自住樓換大d，但依家個市麻麻，好難放賣自住樓，除非肯 ...

你好，不要客氣！大家一起分享和討論！

你這些問題和想法，相信很多朋友仔也有類似問題。但在現時市況下，仍然有不同因素，所以每一決定和做法，真是要三思而後行。

我嘗試以你表面的資料，從多方面給一些看法和愚見，希望對你有所幫助。

因為你這些問題，相信有很多朋友仔也感興趣，所以我會以較長篇幅回答。

1) 換樓的目的是什麼？是否有迫切性？
如果只是心理上想住大一些，在現時市場不明朗的因素下。在正常情況下換購大單位，等同每月供款也增加，並不建議此時增加壓力，因為這等同減低自身防守力。

2) 本身單位已供完？還有按揭？
如果本身單位已供完，這便可以嘗試考慮加按，加按後的款項，能否給新購買單位的首期。雖然到時有兩層物業要供款，但原本自住那一層，卻是由租客交租供款。但你也要計算清楚，收取租金後和其他雜費支出，每月會否額外補貼。如果會，到時再加上新買的單位，這便等同每月增加壓力，所以要計算清楚自己能力。

但如果單位仍未供完，賣出後所得的資金，支付新單位的首期後，每月供款佔收入比例要考慮清楚。我一般建議朋友仔，比較安全做法便是以供款能力6-7成去供樓。盡量不要用8成以上警界線，甚至去到9成危險線。因為在不知情況下，日後便沒有任何安全線，恐怕到時遇上有什麼問題，便沒有逃生之門。所以又是其中經常寫和說的幾個字，計算風險！計算能力！

3) 如果本身單位是自住，但在將來有計劃換購另一單位，我個人會選擇不裝修。因為想保留更多現金，以防作為更多後備金，或在日後購買另一投資物業，又或是換購大單位首期之用。

4) 今年樓市情況，相信估計要在第一季美國議息後，才會有明顯方向。除非現在給你遇上一間荀盤中荀盤，否則也是暫時按兵不動。

5) 如果能夠平賣平買，其實問題上也不大，但是能否同一時間出現，有沒有這種機遇，相信真是有一定困難，這才是重要考慮因素。否則你賣出本身單位後，但卻遇不上另一間心儀荀盤，這時便會是一隻無殼蝸牛。在那刻便要幫另一業主供樓，反觀自己的本金便在每月在消耗。

6) 本身家庭背景、人口、父母、子女…….. 等等，額外因素，也要細心留意，因我完全不知情，所以只能多加提出。

7) 應否以雙租形式去行，得以改善生活質素，其實這個也是可考慮的方案。因為我也建議了很多朋友仔用此方法，他們一般也沒有多大問題。但是，又是要計算風險，計算能力的問題。本身的單位可租出的租金，和租新單位的租金，兩個單位之間的差距有多大，這便要細心計算，最理想當然是差價越少越好。但位置和環境是否適合，又是其中考慮問題。另外，租住期間，和租期完結，業主會否收回單位，在那時便要重新尋找另一租住單位，時間和各種支出費用，也是考慮因素之一。

還有另一重點，你本身的單位租客突然遷出，因正常不會可以即時再租出，必會出現空置期。而且在放租單位前，要否重新翻新、放租期、免租期、地產代理佣金，這些額外費用也要清楚計算，而在這時便要兩面同時間一起支出，這些也不可以忽視的。

以上只是一些所想到的問題和意見，如果還有其他問題，你不妨可以再提出。甚至，或有一些較為私人不想公開的問題，如果你認為方便，也可以在pm發問，我會嘗試解答。

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dogrush009

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32^#

發表於 24-1-26 07:49 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-1-25 14:58
你好，不要客氣！大家一起分享和討論！

你這些問題和想法，相信很多朋友仔也有類似問題。但在現時市況下 ...

感謝你的回覆，給了我一個方向！因為子女開始大，需要個人空間，因此才想換樓。現住樓其實也可以把2房改為3房，只是房間只能放床和一張小書枱，感覺如小朋友大多幾年空間也是比較小。

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33^#

發表於 24-1-26 08:46 |只看該作者

本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-1-26 08:57 編輯

dogrush009 發表於 24-1-26 07:49
感謝你的回覆，給了我一個方向！因為子女開始大，需要個人空間，因此才想換樓。現住樓其實也可以把2房改為 ...

你好，不要客氣！最緊要你有目標和方向。

如果裝修能解決居住問題，當然也是一個不錯的選擇。因為成本和時間也佔用不多，但卻可以得到預期效果。雖然空間可能雖小，不過能在低風險下進行，始終會較為安全。因見你寫出，子女年紀還小，所以更加要保守一些，在防守方面更加要做好，在現時大氣候環境下，保留實力是很重要的。

至於裝修方面，因我沒有你單位圖則，所以只能表面給一些個人意見。如果在現時空間加多一間房間，可能使到客飯廳面積會縮小。但如果想加做的房間，只是做一半或三份二的面積，將和原有的房間一起打通，做一門二房的間隔。之後將兩間房中間加裝一個入牆衣櫃，然後在入場衣櫃各自一邊加裝書枱，再之後每間房也加裝地台櫃和吊書櫃同雜物架。另外床，可選用兩尺半六吋厚身的床褥，然後放在地枱櫃面睡覺便可以。在日間如有需要，便可收起床褥，房間的活動空間便可以大一些。因為兩間房，只是使用一隻房門，這便每間房也多了牆身可運用，等同可使用面積便多了。這種房間設計不失你原意，收納空間也較多，而且也不使到整個單位面積明顯縮小。

以上只是個人一些意見和想法，希望對你有所幫助。如果你有什麼問題，也可以隨時提出。謝謝！

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34^#

發表於 24-1-26 16:59 |只看該作者

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本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-1-26 17:06 編輯

不要購買美孚頂層不停已經講了多年

美孚新邨樓價再現「3字頭」持貨10年仍要損手離場

樓價瘋狂插水，荔枝角美孚新邨事隔超過8年後，樓價再次跌至「3字頭」，原業主持貨近10年仍要損手離場。

香港置業吳志輝表示，屋苑5期恒柏道1號頂層單位，電梯未能直達該樓層，單位實用面積約437方呎，原則兩房改為一房設計，望內園景，去年1月以約560萬港元放售，因市況持續向下，近月持續減價，最終累減約172萬元，僅以約388萬元售出，減幅約30.7%，呎價約8,879元。

原業主於2014年3月以約398萬元入市，持貨至今帳面仍微蝕約10萬元。至於4家大型銀行網上估價約424萬至488萬元，今次售價較估價低約8.4%至20%。

資料顯示，該盤對上一次錄得低於400萬元成交，要追溯至2015年底，當年一個實用面積約445方呎，以約380萬元轉售。

原文：東網 | 產經
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dogrush009

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35^#

發表於 24-1-27 11:45 |只看該作者

本帖最後由 dogrush009 於 24-1-27 11:46 編輯

Kenneth_Ho 發表於 24-1-26 08:46
你好，不要客氣！最緊要你有目標和方向。

如果裝修能解決居住問題，當然也是一個不錯的選擇。因為成本和 ...

謝謝你的意見

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發表於 24-1-28 07:54 |只看該作者

dogrush009 發表於 24-1-27 11:45
謝謝你的意見

不用客氣！希望以上意見對你有用。

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發表於 24-1-29 00:15 |只看該作者

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本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-2-3 10:18 編輯

多謝各位朋友仔出席聚會

順利舉行完滿結束

下次有機會再舉辦

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siufans

子爵府

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發表於 24-1-29 00:46 |只看該作者

請問樓主
納米樓點睇？

是否不要投資？

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